この記事では、
所有不動産のキャッシュフローの公開と
借り換えについて配信する。
現在の不動産投資としては愛知県に2棟、全15室を所有している。
どちらも新築で、2015年に1棟と2019年に1棟取得。
現状把握のため現在のキャッシュフローを見直す。
現在のキャッシュフロー
1棟目
満室時家賃収入：3,768千円ｘ0.95空室率
ローン：2,710千円
固定資産税：259千円
そのほか経費：613千円
収支：-2.4千円
2棟目
満室時家賃収入：6,480千円ｘ0.95空室率
ローン：4,500千円
固定資産税：510千円
そのほか経費：693千円
収支：453千円
合計収支：450千円
というわけで、このままだと年45万円くらいのプラスになる計算。
1棟しか持っていない時に1年だけ最大3部屋空いてしまい、
空室率0.75という年がありひやひやしたが、今のところの実際の空室率は0.97となっている。
繰り上げ返済
1棟目はもともと頭金分足りないところを300万ローン組んでおり
借入額は少ないがローンの金利が5.15％とやばい金利になっている。
1年で返済するつもりだったが、妻が仕事を辞めたのでまだ繰り上げできていない。
まずはここに手を当てることでキャッシュフローを改善させる。
残り元金1590千円なので利子としては200千円ほど減り、
当初842千円利子を支払う予定が642千円利子として支払ったことになる
（もったいない…せめてもう1年このローンを支払ってからやめてほしかったのが本心）
それにより1棟目の収支が
満室時家賃収入：3,768千円ｘ0.95空室率
ローン：2,306千円
固定資産税：259千円
そのほか経費：613千円
収支：401千円
合計収支：854千円となった。
今後の展開
本当は5棟くらいまで増やしていくつもりでしたが、
色々と問題が起きたせいか、融資を受けにくい状況になっていて、
サラリーマンの年収に対して借入額が多いとのことで審査が下りなかった…。
NISA
また融資が下りるようになるまで不動産で出たキャッシュフローをNISAに回すことを検討する。
お金が稼いできたお金でさらにお金を稼ぐことで少しでも増やしていく。
→NISAを始めるの記事へ
借り換え検討
当初借入したときより金利が多少下がっていることもあり借り換えで下げられないかも検討していく。
ここからがこの記事の本番借り換えを検討してみる。
1棟目のローン
借入額：48,000千円
金利：2.6％
総利子：21,178千円
合計返済額：69,178千円
仮に金利が1.8％になれば
総利子：14,155千円
合計返済額：62,155千円と7,023千円改善。借り換え手数料10％分702千円引いて
6,320千円改善。（マジカ？相当でかい…）
続いて2棟目のローン
借入額：82,800千円
金利：2.45％
総利子：40,592千円
合計返済額：123,392千円
仮に金利が1.8％になれば
総利子：28,862千円
合計返済額：111,662千円と10％引いて10,557千円改善。（ハンパない）
2棟目のローンもう一つ
借入額：20,600千円
金利：2.8％
総利子：12,096千円
合計返済額：32,696千円
仮に金利が1.8％になれば
総利子：7,180千円
合計返済額：27,780千円と10％引いて4,424千円改善。
つまり全部のローンが仮に1.8％になったとしたら
全ローンの合計支払額の改善額は21,301千円改善
でかすぎて信じられないレベル。
ということで、早速申し込んでみた。